Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo ist längst kein Nischenphänomen mehr. Allein in Wien und dem Umland — besonders in Bezirken wie Mödling, Klosterneuburg oder Baden — nutzen tausende Wohnungseigentümer und Hauptmieter die Möglichkeit, ihre Immobilie zeitweise zu vermieten. Die Einnahmen klingen verlockend. Die Rechtslage dahinter ist komplexer, als die meisten Vermieter ahnen.
Dieser Beitrag gibt Ihnen einen ehrlichen Überblick über das, was Sie in Österreich rechtlich wissen und beachten müssen — bevor Sie Ihre erste Unterkunft auf einer Plattform listen.
Was ist Kurzzeitvermietung aus rechtlicher Sicht?
Kurzzeitvermietung bezeichnet die zeitlich befristete, entgeltliche Überlassung einer Wohnung oder eines Hauses — typischerweise für wenige Tage bis Wochen — an wechselnde Gäste. Der entscheidende Unterschied zu regulärer Wohnraumvermietung: Es handelt sich um eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum.
Das hat weitreichende Konsequenzen:
- Das Mietrechtsgesetz (MRG) greift in der Regel nicht — damit entfallen Mieterschutz-Regelungen für Ihre Kurzzeitgäste, aber auch bestimmte Schutzmechanismen für Sie als Vermieter.
- Stattdessen kommen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) und des Gewerberechts zur Anwendung.
- Steuerrechtlich entstehen Einnahmen, die Sie klar erfassen und versteuern müssen.
Kurz: Wer seine Wohnung auf Airbnb listet, betreibt damit aus juristischer Sicht im Regelfall ein Gewerbe — mit allen Pflichten, die dazu gehören.
Brauche ich eine Genehmigung?
Das hängt von mehreren Faktoren ab.
Wenn Sie Eigentümer sind
Als Wohnungseigentümer können Sie Ihre Immobilie grundsätzlich selbst nutzen — auch zur Kurzzeitvermietung. Allerdings: In Wohnungseigentumsgemeinschaften brauchen Sie unter Umständen die Zustimmung der anderen Eigentümer gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Gewerbliche Nutzung einer Wohneinheit kann als „nicht widmungsgemäße Nutzung” gewertet werden und zu Konflikten oder sogar gerichtlichen Verfahren führen.
Wenn Sie Hauptmieter sind
Hier wird es besonders heikel. Als Hauptmieter einer Mietwohnung dürfen Sie die Wohnung in der Regel nicht ohne Zustimmung Ihres Vermieters untervermieten — schon gar nicht gewerblich. Ein Verstoß dagegen kann zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags führen. Auch wenn viele Vermieter das im Alltag tolerieren: Rechtlich ist es ein erhebliches Risiko.
Gewerbeanmeldung
In Österreich ist Kurzzeitvermietung ab einem bestimmten Umfang als freies Gewerbe (Beherbergung von Gästen) anzumelden. Die Grenze liegt in der Regel bei mehr als zehn Betten. Bei geringerer Kapazität besteht in vielen Bundesländern eine vereinfachte Meldepflicht. Ignorieren Sie diese Pflicht, riskieren Sie Verwaltungsstrafen.
Wichtig: Die Regeln unterscheiden sich je nach Bundesland. Wien, Niederösterreich, Steiermark und Tirol haben teils unterschiedliche Vorschriften — informieren Sie sich daher immer beim zuständigen Magistrat oder der Bezirkshauptmannschaft.
Steuerpflichten bei Kurzzeitvermietung
Das österreichische Finanzamt betrachtet Einnahmen aus Kurzzeitvermietung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb — zumindest wenn die Vermietung regelmäßig und mit Gewinnabsicht erfolgt.
Was das konkret bedeutet:
- Einkommensteuer: Einnahmen sind mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Abzugsfähige Ausgaben (Instandhaltung, Plattformgebühren, Ausstattung) mindern die Steuerlast.
- Umsatzsteuer: Sobald der Jahresumsatz die Kleinunternehmergrenze von 42.000 Euro netto übersteigt, sind Sie umsatzsteuerpflichtig. Für Beherbergungsleistungen gilt ein ermäßigter USt-Satz von 10 %.
- Ortstaxe / Kurtaxe: Viele österreichische Gemeinden erheben eine Tourismusabgabe pro Übernachtung und Gast. Diese müssen Sie als Vermieter abführen — manche Plattformen übernehmen das automatisch, andere nicht.
Mein Rat: Sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie mit der Vermietung beginnen. Die steuerlichen Pflichten sind überschaubar, aber real — und eine nachträgliche Prüfung durch das Finanzamt ist unangenehm.
Haftungsfragen: Was passiert, wenn etwas schiefgeht?
Ein Gast verletzt sich in Ihrer Wohnung. Ein anderer Gast beschädigt das Parkett des Nachbarn durch einen Wasserschaden. Ein Dritter veranstaltet eine Party, die zur Polizeimeldung führt. Solche Szenarien sind seltener als man denkt — aber nicht unmöglich.
Die zentrale Frage: Wer haftet wofür?
Als Vermieter von Wohnraum tragen Sie eine Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet: Ihre Unterkunft muss in einem sicheren Zustand sein. Kaputte Treppen, fehlerhafte Elektroinstallationen oder gefährliche Einrichtungsgegenstände können Sie haftbar machen.
Für Schäden durch Gäste — an Ihrer Wohnung oder an Dritten — gilt: Airbnb bietet mit „AirCover” eine Haftpflichtversicherung an. Diese ist aber keine verlässliche rechtliche Absicherung für alle Fälle. Denn:
- Die Bedingungen sind intransparent und können sich ändern.
- Schäden an Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Keller, Außenfassade) sind oft nicht abgedeckt.
- Nachbarschaftsstreitigkeiten wegen Lärm fallen meist vollständig aus dem Deckungsrahmen.
Mein Rat: Schließen Sie eine eigenständige Haftpflicht- und Haushaltsversicherung mit Kurzzeitvermietungs-Klausel ab. Viele Standardversicherungen schließen gewerbliche Vermietung explizit aus — prüfen Sie das genau.
Plattformen vergleichen und digital organisiert bleiben
Wer ernsthaft Kurzzeitvermietung betreiben möchte, ist schnell auf mehreren Plattformen gleichzeitig aktiv — Airbnb, Booking.com, VRBO, lokale Österreich-Portale. Jede Plattform erfordert eine eigene Registrierung, oft mit E-Mail-Bestätigung.
Für solche Testregistrierungen und die Erstnutzung neuer Portale bietet sich eine temporäre E-Mail-Adresse an — so bleibt Ihr Haupt-Posteingang frei von Plattform-Werbung und Benachrichtigungsfluten, bevor Sie sich für ein Portal wirklich entschieden haben.
Für die tatsächliche Verwaltung von Buchungen, Gäste-Kommunikation und Behörden-Korrespondenz sollten Sie dann natürlich eine dedizierte Geschäftsadresse verwenden, die Sie rechtlich klar zuordnen können.
Rechtssichere Gästeunterlagen: Was muss in Ihrer Vereinbarung stehen?
Plattformen wie Airbnb haben eigene Nutzungsbedingungen — die aber nicht Ihr individuelles Mietverhältnis mit dem Gast abbilden. Ergänzende Hausregeln und eine kurze Gästevereinbarung sind empfehlenswert und rechtlich sinnvoll.
Wichtige Punkte:
- Belegungsregeln: Maximal zulässige Personenzahl, Hunde-/Tierregelung, Rauchverbot
- Check-in und Check-out: Genaue Zeiten und Konsequenzen bei Verspätung
- Haftungsklausel des Gastes: Verweis auf Schadensersatzpflicht bei mutwilliger Beschädigung
- Stornierungsbedingungen: Klar definiert — was gilt bei Absage kurz vor Anreise?
Diese Regelungen müssen dem Gast vor der Buchung zugänglich sein. Was erst beim Check-in kommuniziert wird, ist rechtlich kaum durchsetzbar.
Tipp: Wenn Sie Ihre Vermietung professionalisieren wollen
Viele Vermieter, die als Hobby starten, merken schnell: Das Potenzial ist größer als gedacht. Aus einem Zimmer werden zwei, dann drei — vielleicht sogar ein zweites Objekt.
Wer aus der Kurzzeitvermietung ein echtes Nebeneinkommen oder einen eigenen Betrieb machen möchte, sollte früh über eine eigene Marke nachdenken. Ein klarer Name, ein wiedererkennbares Erscheinungsbild, eine eigene Website — das schafft Vertrauen bei Gästen und ist die Basis für direkte Buchungen abseits der Plattformgebühren. Tools wie ein KI-Namengenerator können helfen, schnell Ideen für einen eigenen Unterkunftsnamen oder eine Marke zu entwickeln — bevor man in professionelles Branding investiert.
Fazit: Kurzzeitvermietung ist legal — wenn man es richtig macht
Die gute Nachricht: Airbnb-Vermietung ist in Österreich vollständig legal und weit verbreitet. Die Voraussetzung ist, dass Sie die wesentlichen rechtlichen und steuerlichen Pflichten kennen und einhalten.
Das Wichtigste in der Kurzfassung:
- Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag oder Ihre Wohnungseigentumsordnung Kurzzeitvermietung erlaubt.
- Melden Sie Ihre Tätigkeit gewerberechtlich an, wenn Sie die Grenzen überschreiten.
- Regeln Sie steuerliche Pflichten klar — Einkommensteuer, USt und Ortstaxe.
- Schließen Sie eine passende Versicherung ab.
- Nutzen Sie schriftliche Gästevereinbarungen als Ihre rechtliche Absicherung.
Wenn Sie unsicher sind, wo Sie bei Ihrer spezifischen Situation stehen, stehe ich Ihnen gerne für eine Erstberatung zur Verfügung — unkompliziert, klar und ohne juristischen Nebel.